清遠市住房和城鄉建設局 清遠市財政局
關于印發《清遠市住宅專項維修資金實施細則》的通知
清建[2010]163號 2010年12月10日
各縣（市）住房和城鄉建設局、財政局、房管局（所），市區各房地產開發企業、物業服務企業、業主委員會：
《清遠市住宅專項維修資金管理實施細則》已經市政府五屆七十一次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹實施。
二0一0年十二月十日
清遠市住宅專項維修資金管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為加強清遠市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位及其共用設施設備的維修、更新和正常使用，根據《物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《廣東省物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部〈住宅專項維修資金管理辦法〉有關問題的通知》等法律法規的有關規定，結合我市的實際情況，特制定本實施細則。
第二條 本實施細則所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
（一）本實施細則所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道、門廳、樓梯間、電梯井、物業服務用房，以及房屋外墻面等。
（二）本實施細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規規定和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備以及其他在使用上、功能上為單幢物業或整個物業管理區域服務的設施設備，一般包括供排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設施、供電線路、煤氣（天燃氣）管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第三條 清遠市規劃區范圍內商品住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本實施細則。各縣（縣級市）可參照本實施細則制定當地的住宅專項維修資金管理實施細則。
第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。
第五條 市住房和城鄉建設主管部門（以下簡稱“主管部門”）負責本市規劃區住宅專項維修資金的監管工作。
第二章 交 存
第六條 下列物業的業主應當按照本實施細則的規定交存住宅專項維修資金：
（一）住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有住宅共用部位、共用設施設備的除外；
（二）住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。
第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金。交存首期住宅專項維修資金的標準：
（一）無電梯的普通商品住宅的業主按建筑面積20元/m2繳納首期住宅專項維修資金；
（二）有電梯的住宅、別墅和非住宅的業主按建筑面積25元/m2繳納首期住宅專項維修資金。
主管部門應當會同物價部門根據本地區情況，適時合理調整每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額。
第八條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。
第九條 主管部門應當委托當地的商業銀行（以下簡稱“代管銀行”）代管住宅專項維修資金，并與它們簽訂代管住宅專項維修資金管理的相關協議。
第十條 主管部門在代管銀行開立住宅專項維修資金專戶（以下簡稱“專戶”），以物業管理區域為核算單位，按幢建賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，可以幢為核算單位建賬，按房屋戶門號設分戶賬。
第十一條 商品住宅的業主在辦理商品房買賣合同備案前或房屋入住手續前，自行到代管銀行將首期住宅專項維修資金存入專戶。
第十二條 一個物業管理區域里的業主只能在一家商業銀行的專戶里存入住宅專項維修資金。
第十三條 專戶管理銀行應當出具由上級財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。
第十四條 未按本實施細則規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。
第十五條 開發建設單位或物業服務企業不得代收代管住宅專項維修資金。 開發建設單位或物業服務企業已經代收代管的專項維修資金，應在規定時間內將住宅專項維修資金轉存入住宅專項維修資金專戶。
第十六條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，業主應當及時續交。續交后的住宅專項維修資金余額不得少于其按本實施細則規定應交首期住宅專項維修資金的數額。
第三章 使 用
第十七條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第十八條 物業服務企業應當在物業服務合同中就物業服務費所包含的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用進行約定，不得擴大超越本實施細則規定的住宅專項維修資金使用范圍。
第十九條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，開發建設單位應當按照尚未售出商品住宅的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。
第二十條 業主大會成立前，需要使用住宅專項維修資金的，應按照以下程序辦理：
（一）有物業服務企業服務的，由物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議和方案。沒有物業服務企業服務的，由相關業主組成一個業主臨時機構提出使用建議和方案。組成業主臨時機構的事項必須在物業管理區內向全體業主公示，接受業主監督。使用方案應當包括擬維修和更新改造項目、費用預算、列支范圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）由物業服務企業或業主臨時機構組織召開業主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽署確認同意才能生效，并在物業管理區內向全體業主公示不少于5個工作日。
（三）由物業服務企業或業主臨時機構組織實施使用方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。
（四）物業服務企業或者業主臨時機構持有關材料，向主管部門申請列支住宅專項維修資金。
（五）主管部門在收到申請材料后5個工作日內完成審核，審核同意后，按施工合同的約定向代管銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。
（六）主管部門如發現住宅專項維修資金使用不符合有關法律法規和使用方案的，應當責令其改正。
第二十一條 業主大會成立后，需使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）有物業服務企業服務的，由物業服務企業提出使用建議和方案；沒有物業服務企業服務的，由業主委員會提出使用建議和方案。使用方案應當包括擬維修和更新改造的項目、費用預算、列支范圍、相關業主分攤的費用、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的處置辦法、專項維修工程的具體實施要求和措施、維修工程的施工方案等。
（二）由業主委員會組織召開業主大會決定住宅專項維修資金的使用方案。業主大會的決定應當經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主簽署確認同意才能生效，并在小區內公示不少于5個工作日。
（三）由業主委員會委托物業服務企業組織實施維修方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。沒有物業服務企業的，由業主委員會組織實施維修方案，并與施工企業簽訂專項維修工程的施工合同。施工合同應當包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式和程序，以及支付工程款項的劃款方式和要求等。
（四）物業服務企業或業主委員會持列支住宅專項維修資金的有關材料送主管部門備案。業主委員會到代管銀行申請劃轉住宅專項維修資金，代管銀行按施工合同的約定將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。
（五）主管部門如發現不符合有關法律法規和使用方案的，應當責令其改正。
第二十二條 維修工程竣工驗收合格后，物業服務企業、業主委員會或臨時業主機構應向主管部門提供工程結算書、維修和更新、改造工程的發票、相關業主意見反饋表、維修費用分攤明細表等相關材料。
第二十三條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照本實施細則第二十條第四項、第五項或第二十一條第四項的規定列支住宅專項維修資金。
第二十四條 發生危及房屋使用安全和公共安全等緊急情況后未按規定實施維修和更新、改造，經相關專業部門確認需即時搶修的，由主管部門會同物業所在地區街道辦事處或社區居委會、相關專業部門立即組織搶修，其費用由相關業主共同承擔，按照規定從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支，并將專項維修費用的列支情況向業主公告。
第二十五條 由主管部門組織代修、搶修的，應按照以下程序辦理：
（一）組織相關專業部門進行鑒定并出具鑒定報告。
（二）由主管部門會同街道辦事處或社區居委會組織代修，制定代修施工方案、施工合同書和住宅專項維修資金的使用方案。
（三）由主管部門委托具有相應資質的施工單位編制維修項目的工程預算，并經工程造價部門審定。
（四）由街道辦事處或社區居委會會同業主委員會向主管部門提出列支劃轉住宅專項維修資金的申請。
（五）申請列支住宅專項維修資金應提交的材料：
1、主管部門會同街道辦事處或社區居委會組織代修的會議決定和代修施工方案。
2、相關專業部門對維修項目的鑒定報告。
3、住宅專項維修資金的使用方案（應當載明具體維修工程項目、金額、相關業主分攤等情況）。
4、施工合同書（包括專項維修工程項目、價格、完成時間、工程安全責任、工程質量驗收標準、組織工程質量驗收的方式，以及支付工程款項的劃款方式和要求等）。
5、施工單位的營業執照、施工企業資質證書、經工程造價部門審定的維修項目的工程預、結算書等。
（六）主管部門在收到申請材料后5個工作日內完成審核，審核同意后，按施工合同的約定向代管銀行發出劃轉住宅專項維修資金通知書。代管銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修工程施工單位。
第二十六條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：
（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；
（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；
（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；
（四）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
第二十七條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：
（一）住宅專項維修資金的存儲利息；
（二）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業主所得收益，但業主大會另有決定的除外；
（三）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。
第四章 監 管
第二十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。
受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到代管銀行辦理分戶賬更名手續。
第二十九條 因拆遷、自然災害或者其他原因致使房屋滅失的，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金全額返還業主。業主可以持本人身份證件、房地產權證注銷證明，到主管部門辦理住宅專項維修資金個人賬戶注銷手續，并提取其個人賬戶中的余額。
第三十條 主管部門和業主委員會，應每年至少一次與代管銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業主公布下列情況：
（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
主管部門及業主、業主委員會對住宅專項維修資金賬戶變化情況有異議的，可以要求代管銀行進行復核。
第三十一條 代管銀行應當每年至少一次向主管部門、業主委員會報告住宅專項維修資金情況。
主管部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可要求代管銀行進行復核。
代管銀行負責建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業主對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。
第三十二條 住宅專項維修資金的管理和使用，依法接受審計部門的審計監督。
第三十三條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算需執行財政部門的有關規定。
財政部門負責對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
第三十四條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規定執行，并接受財政部門的監督檢查。
第五章 法律責任
第三十五條 開發建設單位違反本實施細則第十五條規定，將房屋交付給購房人使用的，由市、區房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。
第三十六條 開發建設單位未按本實施細則第二十條規定分攤維修、更新和改造費用的，由主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以1萬元以下的罰款。
第三十七條 違反本實施細則，挪用住宅專項維修資金的，由主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任 。物業服務企業挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
主管部門和財政部門違反本實施細則的規定，挪用住宅專項維修資金的，按照《住宅專項維修資金管理辦法》
第三十七條規定執行。
第三十八條 開發建設單位或物業服務企業已經代收代管的專項維修資金，不在規定時間內轉存入專戶的，按照挪用住宅專項維修資金的行為處理。
第六章 附 則
第三十九條本實施細則由市住房和城鄉建設主管部門負責解釋。
第四十條 本實施細則自頒布之日起施行。
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